“今天已经有好几位客户来咨询房贷利率问题了。”8月30日，招商银行（600036）上海某支行相关工作人员对中国证券报记者表示。
8月25日，上海市住房和城乡建设管理委员会等六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，包括调减住房限购、优化住房公积金、优化个人住房信贷以及完善个人住房房产税等政策，自8月26日起施行。详见报道《上海宣布！调减住房限购政策》
8月29日，银行层面配套执行细则公布。据记者不完全统计，目前，已有工商银行（601398）、农业银行（601288）、中国银行（601988）、建设银行（601939）、交通银行（601328）、邮储银行（601658）、招商银行、平安银行（000001）、中信银行（601998）、光大银行（601818）、浦发银行（600000）、兴业银行（601166）、民生银行（600016）、华夏银行（600015）、浙商银行（601916）、广发银行、渤海银行、恒丰银行、北京银行（601169）、江苏银行（600919）、南京银行（601009）、杭州银行（600926）、宁波银行（002142）等多家银行的上海市分行，以及上海银行（601229）、上海农商银行等接连发布“关于优化调整商业性个人住房贷款利率定价机制的公告”。
具体来看，各家银行发布内容基本一致，主要分为两个方面：
一是新增房贷方面，在利率定价机制安排上，上海商业性个人住房贷款利率不再区分首套住房和二套住房。每位客户商业性个人住房贷款的具体利率水平，将根据上海市市场利率定价自律机制要求，并结合银行经营状况、客户风险状况等因素合理确定。
二是存量房贷方面，各银行依然延续2024年10月“关于完善个人住房贷款利率定价机制有关事项的通知”，对部分第二套商业性个人住房贷款触发存量房贷利率常态化调整。存量房贷利率加点值高于上季度全国新发放房贷利率平均加点值加30基点以上的，可申请调整加点值，重新约定的加点值不低于上季度全国新发放房贷利率平均加点值加30基点。具体加点值根据市场供求、客户资信情况、贷款担保变化等因素确定。
据介绍，全国新发放房贷利率平均加点值=中国人民银行最新公布的上季度全国新发放房贷平均利率-该利率对应季度内各月5年期以上LPR的算术平均值。
中国人民银行数据显示，2025年第二季度，全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.09%，8月20日发布的最新一期5年期以上LPR为3.5%。
按照上述规则和相关数据计算，上海存量房贷利率为3.45%的二套房贷款，最低可申请降低房贷利率至3.36%。
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示：“银行可根据自身经营和客户风险状况确定具体利率，赋予了银行一定的自主定价权，有助于银行根据实际情况灵活调整策略，优化信贷资源配置，同时也能更精准地评估风险、提高风险管理水平。”
存量房贷调整如何办理？银行给出客户自主申请和银行主动调整两大解决方案。
上述大部分银行表示，自9月1日起，借款人可以联系贷款经办机构或线上、电话查询是否符合下调条件。符合条件的客户，可提交申请调整利率加点值。
不过，上海银行、上海农商银行表示，将于9月5日对符合利率调整条件、且当前执行LPR定价的浮动利率贷款，主动进行调整。此次调整不溯及既往。
浦发银行上海分行则是两种方式并行，9月1日起客户可线下向原贷款经办机构申请调整，经该行审核通过后，按新的利率加点值执行。该行也将对于符合条件的存量个人住房贷款客户进行利率加点值主动调整。
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